فشل زوجان من St Ann في زيادة تعويض بقيمة 12 مليون دولار عن أرض Highway 2000

فشل زوجان من St Ann في الحصول على مبلغ أكبر عن أرض انتزعتها الدولة، بعدما أقرّت Supreme Court تعويضاً قدره 12 مليون دولار مرتبطاً بعقار جرى الاستحواذ عليه لصالح Phase 2A من تطوير Highway 2000.

كان Morvick Hyde وSheridene Drummond-Hyde قد طعنا في التعويض، قائلين إن عقارهما في Phoenix Park كان ينبغي أن تُقدّر قيمته بنحو 16.48 مليون دولار.

وخلص Justice Kirk Anderson، في حكم صدر الشهر الماضي، إلى أن الزوجين لم يقدما مواد مقبولة قانوناً تثبت أن قيمة العقار تتجاوز بكثير التعويض الذي سبق تقديره. وقد رفع Commissioner of Lands القضية إلى المحكمة لتحديد المبلغ الواجب دفعه.

وقالت الهيئة، التي ضمت Mervyn Down وNorma Breakenridge: “لا ينبغي توقع منح مبالغ مالية تُطلب كتعويض من الحكومة نتيجة حيازة أرض من ملكية خاصة إذا بدت وكأنها انتُزعت من قبعة. وتوقع غير ذلك ليس سوى أمل عبثي.”

وتعلقت القضية بقطعة سكنية مساحتها 0.535 فدان في St Ann جرى انتزاعها إلزامياً لأعمال الطرق السريعة الحكومية، ضمن برنامج يهدف إلى تعزيز البنية التحتية للنقل وتحسين الروابط عبر Jamaica.

اشترى آل Hyde العقار في يناير 2012 مقابل 6.5 مليون دولار. وعندما استحوذت عليه الحكومة، كانت الأرض تضم حظيرة دجاج مكتملة، وحظيرة خنازير لا تزال قيد البناء، ومنزلاً غير مكتمل من طابقين متدرجين.

وأظهر مسح أجرته Allison Pitter & Company أن القسم شبه القبو من المنزل كان يضم غرفتي نوم، وحماماً، ومطبخاً، وغرفة معيشة، ومساحة لتناول الطعام، لكن أجزاء عدة من المبنى كانت غير مكتملة. فلم تكن الجدران الخارجية مكسوة أو مطلية، وكانت بعض الأرضيات مجرد طبقة خرسانية ملساء، وكانت تجهيزات المطبخ مؤقتة، كما لم تكن قمة السقف قد اكتملت.

اعترض أصحاب المنزل بموجب المادتين 17 و18 من Land Acquisition Act. واعتمدوا على تقييم أعده المسّاح Theo Dixon، قدّر فيه العقار بنحو 16.48 مليون دولار.

غير أن Anderson حدد مشكلات كبيرة في ذلك التقرير، من بينها أنه لا يحمل تاريخاً ولم يكن مدعوماً بإفادة مشفوعة بالقسم. ولذلك رأت المحكمة أنها لا تستطيع استخدام الوثيقة على نحو سليم لتحديد القيمة السوقية.

وبدلاً من ذلك، قبلت المحكمة أدلة تقييم قدمت لصالح Commissioner of Lands من مسّاح تقييم معتمد عاين العقار في يونيو ويوليو 2013.

وقد وضع ذلك التقرير، المؤرخ في 25 فبراير 2020، القيمة بين 8 ملايين و8.5 ملايين دولار، آخذاً في الاعتبار حالة العقار وظروف السوق وقت الاستحواذ عليه.

ووصف Anderson التقييم بأنه دقيق وموثوق، وقرر أنه يمثل على نحو صحيح القيمة السوقية في 15 أكتوبر 2013، وهو التاريخ ذي الصلة بتقدير التعويض.

وإلى جانب سعيهم إلى قيمة أعلى للعقار، طلب أصحاب المنزل دفع تكاليف قانونية مستقبلية، ونفقات قانونية حالية، ودخل تجاري مفقود.

ورُفضت تلك المطالب أيضاً. ووجدت المحكمة أنها إما لا تندرج ضمن أنواع التعويض التي يسمح بها Land Acquisition Act، أو أنها لم تثبت بالأدلة.

وقال Anderson إن الرسوم القانونية المستقبلية ليست بنداً معترفاً به للتعويض بموجب القانون. كما وجد أن مطالبة الدخل التجاري لا يمكن أن تصمد لأن الأرض مخصصة لأغراض سكنية فقط، وأن أي استخدام تجاري فيها كان غير مصرح به.

وحذّر القاضي كذلك من التعويض المزدوج، حين يسعى المدعي إلى الحصول على مدفوعات عن خسائر سبق احتسابها ضمن القيمة السوقية للعقار.

وشدد Anderson في قراره على أن الأطراف المعترضة على قرارات التعويض بموجب Land Acquisition Act يجب أن تتبع القانون بدقة، وأن تقدم الأدلة، وأن تحصر مطالباتها ضمن الفئات التي يعترف بها القانون.

وأثار الحكم أيضاً قلقاً بشأن المبلغ المتاح دفعه للمقيّمين الذين يساعدون المحكمة في قضايا حيازة الأراضي.

وأشار Anderson إلى أن القانون يحد رسوم المقيّمين بما لا يزيد على 20 دولاراً في اليوم. ووصف ذلك المبلغ بأنه “غير كافٍ إطلاقاً”، وقال إن هناك حاجة إلى إصلاح تشريعي عاجل.

وسجلت المحكمة أن المقيّمين في هذه القضية تنازلوا عن حقهم في تلك الرسوم، وهي خطوة أقرّها القاضي بتقدير.

وبعد النظر في الأدلة والحجج من الجانبين، قضت Supreme Court بأن التعويض البالغ 12 مليون دولار كان تعويضاً عادلاً عن الانتزاع الإلزامي للعقار، ورفضت الطعن.

مثلت Kristina Jones وKaressian Gray، بتوجيه من Director of State Proceedings، Commissioner of Lands. ومثل Everton Dewar، بتوجيه من Brydson Campbell، أصحاب المنزل.