St Ann-Ehepaar scheitert mit Versuch, Entschädigung von $12 Millionen für Highway-2000-Land zu erhöhen

Ein Ehepaar aus St Ann ist mit dem Versuch gescheitert, mehr Geld für vom Staat übernommenes Land zu erhalten, nachdem der Supreme Court eine Entschädigung von $12 Millionen im Zusammenhang mit einem für Phase 2A des Highway 2000-Projekts erworbenen Grundstück bestätigt hatte.

Morvick Hyde und Sheridene Drummond-Hyde hatten die Entschädigung angefochten und argumentiert, ihr Grundstück in Phoenix Park hätte mit etwa $16,48 Millionen bewertet werden müssen.

Justice Kirk Anderson stellte in seiner Entscheidung im vergangenen Monat fest, dass das Paar keine zulässigen Unterlagen vorgelegt habe, um zu beweisen, dass das Grundstück wesentlich mehr wert gewesen sei als die bereits festgesetzte Entschädigung. Der Fall war vom Commissioner of Lands vor Gericht gebracht worden, damit dieses den zahlbaren Betrag festlegt.

Das Tribunal, dem Mervyn Down und Norma Breakenridge angehörten, sagte: „Geldbeträge, die als Entschädigung vom Government infolge eines Landerwerbs von Privateigentum verlangt werden, sollten nicht zugesprochen werden, wenn sie offenbar aus der Luft gegriffen sind. Etwas anderes zu erwarten, ist nichts weiter als eine vergebliche Hoffnung.“

In der Sache ging es um ein 0,535 Acre großes Wohngrundstück in St Ann, das zwangsweise für die Straßenbauarbeiten des Government übernommen wurde, ein Programm zur Stärkung der Verkehrsinfrastruktur und zur Verbesserung der Verbindungen in ganz Jamaica.

Die Hydes hatten das Grundstück im Januar 2012 für $6,5 Millionen gekauft. Als das Government es erwarb, befanden sich darauf ein fertiggestellter Hühnerstall, ein noch im Bau befindlicher Schweinestall und ein unfertiges Split-Level-Haus.

Eine Vermessung von Allison Pitter & Company ergab, dass der Halbkellerbereich des Hauses zwei Schlafzimmer, ein Badezimmer, eine Küche, ein Wohnzimmer und einen Essbereich hatte, mehrere Teile des Gebäudes jedoch unfertig waren. Die Außenwände waren weder verputzt noch gestrichen, einige Böden bestanden nur aus Beton-Estrich, die Kücheneinbauten waren provisorisch, und der Dachfirst war nicht fertiggestellt.

Die Hausbesitzer legten nach Sections 17 und 18 des Land Acquisition Act Einspruch ein. Sie stützten sich auf eine Bewertung des Vermessers Theo Dixon, der den Wert des Grundstücks auf rund $16,48 Millionen schätzte.

Anderson stellte jedoch erhebliche Probleme mit diesem Bericht fest, darunter, dass er kein Datum trug und nicht durch eidesstattliche Beweise gestützt war. Das Gericht befand daher, dass es das Dokument nicht ordnungsgemäß zur Bestimmung des Marktwerts heranziehen könne.

Stattdessen akzeptierte das Gericht Bewertungsnachweise, die für den Commissioner of Lands von einem chartered valuation surveyor eingereicht wurden, der das Grundstück im Juni und Juli 2013 besichtigt hatte.

Dieser Bericht vom 25. Februar 2020 setzte den Wert unter Berücksichtigung des Zustands des Grundstücks und der Marktbedingungen zum Zeitpunkt des Erwerbs zwischen $8 Millionen und $8,5 Millionen an.

Anderson beschrieb die Bewertung als gründlich und verlässlich und entschied, dass sie den Marktwert am 15. Oktober 2013, dem für die Entschädigungsbemessung maßgeblichen Datum, zutreffend wiedergegeben habe.

Neben ihrem Antrag auf einen höheren Grundstückswert verlangten die Hausbesitzer Zahlungen für künftige Anwaltskosten, aktuelle Rechtskosten und entgangene Geschäftseinnahmen.

Auch diese Ansprüche wurden abgelehnt. Das Gericht befand, sie gehörten entweder nicht zu den nach dem Land Acquisition Act zulässigen Entschädigungsarten oder seien nicht durch Beweise belegt worden.

Anderson sagte, künftige Anwaltsgebühren seien nach dem Gesetz kein anerkannter Entschädigungsposten. Zudem befand er, der Anspruch wegen Geschäftseinnahmen könne keinen Bestand haben, weil das Land nur für Wohnzwecke ausgewiesen gewesen sei und jede gewerbliche Nutzung dort unbefugt gewesen wäre.

Der Richter warnte außerdem vor einer doppelten Entschädigung, wenn ein Antragsteller Zahlung für Verluste verlangt, die bereits im Marktwert des Grundstücks berücksichtigt sind.

In seiner Entscheidung betonte Anderson, dass Parteien, die Entschädigungsfestsetzungen nach dem Land Acquisition Act anfechten, das Gesetz genau befolgen, Beweise vorlegen und ihre Ansprüche auf gesetzlich anerkannte Kategorien beschränken müssen.

Das Urteil äußerte auch Bedenken hinsichtlich der Vergütung, die Beisitzern zusteht, die das Gericht in Landerwerbsfällen unterstützen.

Anderson stellte fest, dass das Gesetz die Gebühren der Beisitzer auf höchstens $20 pro Tag begrenzt. Er nannte diese Summe „völlig unzureichend“ und sagte, eine dringende Gesetzesreform sei erforderlich.

Das Gericht hielt fest, dass die Beisitzer in dieser Sache auf ihr Recht auf diese Gebühren verzichteten, ein Schritt, den der Richter mit Anerkennung würdigte.

Nach Prüfung der Beweise und Argumente beider Seiten entschied der Supreme Court, dass die Entschädigung von $12 Millionen eine faire Entschädigung für die zwangsweise Übernahme des Grundstücks darstelle, und wies die Anfechtung ab.

Kristina Jones und Karessian Gray, beauftragt vom Director of State Proceedings, traten für den Commissioner of Lands auf. Everton Dewar, beauftragt von Brydson Campbell, vertrat die Hausbesitzer.