St Ann दंपति Highway 2000 भूमि मुआवजा $12m से बढ़ाने में विफल

St Ann के एक दंपति राज्य द्वारा ली गई भूमि के लिए अधिक धन हासिल करने में विफल रहे हैं, क्योंकि Supreme Court ने Highway 2000 विकास के Phase 2A के लिए अधिग्रहीत संपत्ति से जुड़े $12-million मुआवजे की पुष्टि कर दी।

Morvick Hyde और Sheridene Drummond-Hyde ने इस पुरस्कार को चुनौती दी थी, यह दलील देते हुए कि उनकी Phoenix Park संपत्ति का मूल्य लगभग $16.48 million आंका जाना चाहिए था।

Justice Kirk Anderson ने पिछले महीने दिए फैसले में पाया कि दंपति ने यह साबित करने के लिए स्वीकार्य सामग्री पेश नहीं की कि संपत्ति का मूल्य पहले से आंके गए मुआवजे से काफी अधिक था। यह मामला Commissioner of Lands द्वारा अदालत के समक्ष लाया गया था ताकि देय राशि तय की जा सके।

Mervyn Down और Norma Breakenridge सहित न्यायाधिकरण ने कहा: “निजी संपत्ति के भूमि अधिग्रहण से उत्पन्न सरकार से मुआवजे के रूप में मांगी जा रही मौद्रिक राशियां, यदि मानो हवा से निकाल ली गई प्रतीत हों, तो उन्हें दिए जाने की अपेक्षा नहीं की जानी चाहिए। इसके विपरीत अपेक्षा करना एक निष्फल आशा से अधिक कुछ नहीं है।”

यह मामला St Ann में 0.535-acre के आवासीय भूखंड से जुड़ा था, जिसे सरकार के राजमार्ग कार्यों के लिए अनिवार्य रूप से लिया गया था। यह कार्यक्रम परिवहन अवसंरचना को मजबूत करने और Jamaica में संपर्क सुधारने के उद्देश्य से था।

Hydes ने यह संपत्ति January 2012 में $6.5 million में खरीदी थी। जब सरकार ने इसे अधिग्रहीत किया, तब भूमि पर एक पूरा बना हुआ चिकन कूप, निर्माणाधीन सूअर बाड़ा और अधूरा स्प्लिट-लेवल मकान था।

Allison Pitter & Company के सर्वेक्षण में दिखाया गया कि घर के सेमी-बेसमेंट हिस्से में दो बेडरूम, एक बाथरूम, रसोई, बैठक कक्ष और भोजन क्षेत्र था, लेकिन भवन के कई हिस्से अधूरे थे। बाहरी दीवारों पर न तो प्लास्टर था और न पेंट, कुछ फर्श केवल कंक्रीट स्क्रीड के थे, रसोई फिटिंग अस्थायी थीं, और छत का शीर्ष भाग पूरा नहीं हुआ था।

गृहस्वामियों ने Land Acquisition Act की धाराओं 17 और 18 के तहत आपत्ति की। उन्होंने सर्वेयर Theo Dixon के मूल्यांकन पर भरोसा किया, जिन्होंने संपत्ति का अनुमानित मूल्य लगभग $16.48 million बताया था।

हालांकि Anderson ने उस रिपोर्ट में बड़ी कमियां पहचानीं, जिनमें यह भी शामिल था कि उस पर कोई तारीख नहीं थी और उसे शपथबद्ध साक्ष्य का समर्थन प्राप्त नहीं था। इसलिए अदालत ने पाया कि बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए वह दस्तावेज उचित रूप से इस्तेमाल नहीं किया जा सकता।

इसके बजाय अदालत ने Commissioner of Lands की ओर से पेश मूल्यांकन साक्ष्य स्वीकार किया, जिसे एक चार्टर्ड वैल्यूएशन सर्वेयर ने दिया था और जिसने June और July 2013 में संपत्ति का निरीक्षण किया था।

February 25, 2020 की तारीख वाली उस रिपोर्ट ने संपत्ति का मूल्य $8 million और $8.5 million के बीच रखा, जिसमें अधिग्रहण के समय संपत्ति की स्थिति और बाजार परिस्थितियों को ध्यान में रखा गया था।

Anderson ने मूल्यांकन को विस्तृत और विश्वसनीय बताया तथा माना कि यह October 15, 2013 को बाजार मूल्य का सही प्रतिनिधित्व करता है, जो मुआवजा आकलन के लिए प्रासंगिक तारीख थी।

संपत्ति के अधिक मूल्य की मांग के साथ-साथ गृहस्वामियों ने भविष्य की कानूनी लागत, मौजूदा कानूनी खर्च और व्यवसाय आय की हानि के लिए भुगतान की भी मांग की।

इन दावों को भी अस्वीकार कर दिया गया। अदालत ने पाया कि वे या तो Land Acquisition Act के तहत अनुमत मुआवजे की श्रेणियों में नहीं आते थे या साक्ष्य से सिद्ध नहीं हुए थे।

Anderson ने कहा कि भविष्य की कानूनी फीस कानून के तहत मुआवजे का मान्यता प्राप्त मद नहीं है। उन्होंने यह भी पाया कि व्यवसाय-आय का दावा टिक नहीं सकता, क्योंकि भूमि केवल आवासीय प्रयोजनों के लिए जोन की गई थी और वहां कोई भी व्यावसायिक उपयोग अनधिकृत था।

न्यायाधीश ने दोहरे प्रतिपूरण के खिलाफ भी चेतावनी दी, जहां कोई दावेदार उन नुकसानों के लिए भुगतान चाहता है जो पहले ही संपत्ति के बाजार मूल्य में शामिल किए जा चुके हों।

अपने फैसले में Anderson ने रेखांकित किया कि Land Acquisition Act के तहत मुआवजा पुरस्कारों पर आपत्ति करने वाले पक्षों को कानून का बारीकी से पालन करना चाहिए, साक्ष्य प्रस्तुत करने चाहिए, और अपने दावों को कानून द्वारा मान्यता प्राप्त श्रेणियों के भीतर रखना चाहिए।

फैसले में उन आकलनकर्ताओं को उपलब्ध भुगतान पर भी चिंता जताई गई, जो भूमि अधिग्रहण मामलों में अदालत की सहायता करते हैं।

Anderson ने उल्लेख किया कि कानून आकलनकर्ताओं की फीस को प्रति दिन $20 से अधिक नहीं रहने तक सीमित करता है। उन्होंने इस राशि को “पूरी तरह अपर्याप्त” कहा और कहा कि तत्काल विधायी सुधार की आवश्यकता है।

अदालत ने दर्ज किया कि इस मामले में आकलनकर्ताओं ने उन फीस पर अपना अधिकार छोड़ दिया, जिस कदम को न्यायाधीश ने सराहना के साथ स्वीकार किया।

दोनों पक्षों के साक्ष्य और दलीलों पर विचार करने के बाद Supreme Court ने फैसला दिया कि संपत्ति के अनिवार्य अधिग्रहण के लिए $12-million का पुरस्कार उचित मुआवजा था और चुनौती खारिज कर दी।

Kristina Jones और Karessian Gray, जिन्हें Director of State Proceedings ने निर्देशित किया था, Commissioner of Lands की ओर से पेश हुईं। Everton Dewar, जिन्हें Brydson Campbell ने निर्देशित किया था, ने गृहस्वामियों का प्रतिनिधित्व किया।