Супружеской паре из St Ann не удалось увеличить компенсацию в $12 млн за землю для Highway 2000

Супружеской паре из St Ann не удалось добиться большей выплаты за землю, изъятую государством, после того как Верховный суд подтвердил размер компенсации в $12 млн за участок, приобретенный для Phase 2A проекта Highway 2000.

Morvick Hyde и Sheridene Drummond-Hyde оспаривали эту сумму, утверждая, что их недвижимость в Phoenix Park должна была быть оценена примерно в $16,48 млн.

Судья Kirk Anderson, вынесший решение в прошлом месяце, установил, что супруги не представили допустимых материалов, подтверждающих, что стоимость недвижимости существенно превышала уже определенную компенсацию. Дело было инициировано Commissioner of Lands, чтобы суд установил подлежащую выплате сумму.

Трибунал, в состав которого входили Mervyn Down и Norma Breakenridge, заявил: “Денежные суммы, требуемые в качестве компенсации от Government в связи с отчуждением частной собственности, не должны присуждаться, если они, по-видимому, взяты с потолка. Ожидать обратного — не более чем бесплодная надежда.”

Дело касалось жилого участка площадью 0,535 акра в St Ann, который был принудительно изъят для дорожных работ Government в рамках программы, направленной на укрепление транспортной инфраструктуры и улучшение связности по всей Ямайке.

Супруги Hyde купили недвижимость в январе 2012 года за $6,5 млн. Когда Government приобрело ее, на участке имелись завершенный курятник, свинарник, все еще находившийся в строительстве, и незавершенный двухуровневый дом.

Обследование Allison Pitter & Company показало, что в полуподвальной части дома были две спальни, ванная комната, кухня, гостиная и столовая зона, однако несколько частей здания оставались недостроенными. Наружные стены не были ни оштукатурены, ни окрашены, часть полов представляла собой только бетонную стяжку, кухонное оборудование было временным, а конек крыши не был завершен.

Домовладельцы подали возражение на основании разделов 17 и 18 Land Acquisition Act. Они ссылались на оценку геодезиста Theo Dixon, который оценил недвижимость примерно в $16,48 млн.

Однако Anderson выявил серьезные проблемы с этим отчетом, включая отсутствие даты и подтверждения под присягой. Поэтому суд пришел к выводу, что не может надлежащим образом использовать документ для определения рыночной стоимости.

Вместо этого суд принял оценочные доказательства, представленные от имени Commissioner of Lands дипломированным оценщиком, который осматривал недвижимость в июне и июле 2013 года.

Этот отчет, датированный 25 февраля 2020 года, определял стоимость в диапазоне от $8 млн до $8,5 млн с учетом состояния недвижимости и рыночных условий на момент ее приобретения.

Anderson охарактеризовал оценку как тщательную и надежную и постановил, что она должным образом отражала рыночную стоимость на 15 октября 2013 года, дату, имеющую значение для оценки компенсации.

Помимо требования о более высокой стоимости недвижимости, домовладельцы добивались выплаты будущих судебных расходов, текущих юридических издержек и утраченного дохода от бизнеса.

Эти требования также были отклонены. Суд установил, что они либо не относились к видам компенсации, предусмотренным Land Acquisition Act, либо не были доказаны.

Anderson заявил, что будущие юридические расходы не являются признанной законом категорией компенсации. Он также установил, что требование о доходе от бизнеса не может быть удовлетворено, поскольку земля была зонирована только для жилых целей, а любое коммерческое использование на ней было несанкционированным.

Судья также предостерег от двойного возмещения, когда заявитель требует выплату за убытки, уже учтенные в рыночной стоимости недвижимости.

В своем решении Anderson подчеркнул, что стороны, оспаривающие компенсационные выплаты по Land Acquisition Act, должны строго следовать закону, представлять доказательства и удерживать свои требования в пределах категорий, признанных правом.

В решении также была выражена обеспокоенность размером оплаты, доступной асессорам, которые помогают суду в делах об отчуждении земли.

Anderson отметил, что закон ограничивает гонорары асессоров суммой не более $20 в день. Он назвал эту сумму “совершенно недостаточной” и заявил, что необходима срочная законодательная реформа.

Суд зафиксировал, что асессоры в этом деле отказались от права на эти гонорары, что судья с признательностью отметил.

Рассмотрев доказательства и аргументы обеих сторон, Верховный суд постановил, что выплата в $12 млн является справедливой компенсацией за принудительное изъятие недвижимости, и отклонил оспаривание.

Kristina Jones и Karessian Gray, действовавшие по поручению Director of State Proceedings, представляли Commissioner of Lands. Everton Dewar, действовавший по поручению Brydson Campbell, представлял домовладельцев.