St Annの夫妻、Highway 2000用地補償1,200万ドルの増額認められず

St Annの夫妻は、Highway 2000開発第2A期のために取得された不動産に関連し、最高裁判所が1,200万ドルの補償額を確認したことで、国に取得された土地について追加の支払いを得ることができなかった。

Morvick HydeとSheridene Drummond-Hydeはこの裁定に異議を申し立て、Phoenix Parkの不動産は約1,648万ドルと評価されるべきだったと主張していた。

Kirk Anderson判事は先月の判断で、夫妻が、同不動産の価値がすでに算定された補償額を大幅に上回ることを証明するための採用可能な資料を提出しなかったと認定した。この事件は、支払われるべき金額を裁判所が確定するため、Commissioner of Landsによって提起された。

Mervyn DownとNorma Breakenridgeを含む審判体は、「私有財産の土地取得に起因して政府から補償として求められる金額は、まるで思いつきで示されたようなものであれば、認められると期待されるべきではない。そうでないと期待することは、むなしい望みにすぎない」と述べた。

この件は、St Annにある0.535エーカーの住宅用地に関するもので、政府の道路工事のため強制取得された。同事業は、交通インフラを強化し、Jamaica全域の連結性を改善することを目的としていた。

Hydes夫妻は2012年1月にこの不動産を650万ドルで購入した。政府が取得した時点で、土地には完成した鶏舎、建設中の豚舎、未完成のスプリットレベル住宅があった。

Allison Pitter & Companyの調査によると、住宅の半地下部分には寝室2室、浴室、キッチン、居間、食堂スペースがあったが、建物の複数の部分は未完成だった。外壁はモルタル仕上げも塗装もされておらず、一部の床はコンクリート下地のままで、キッチン設備は仮設、屋根の頂部も完成していなかった。

住宅所有者らは、Land Acquisition Actの第17条および第18条に基づき異議を申し立てた。彼らは、測量士Theo Dixonによる評価に依拠し、同氏は不動産をおよそ1,648万ドルと見積もっていた。

しかしAnderson判事は、その報告書に日付がないこと、宣誓証拠による裏付けがないことなど、重大な問題点を指摘した。そのため裁判所は、市場価値を判断するために同文書を適切に用いることはできないと認定した。

裁判所は代わりに、2013年6月と7月に不動産を調査した公認評価測量士がCommissioner of Landsのために提出した評価証拠を採用した。

2020年2月25日付のその報告書は、取得当時の不動産の状態と市場状況を考慮し、価値を800万ドルから850万ドルの間とした。

Anderson判事はその評価を綿密で信頼できるものと評し、補償額算定に関係する日付である2013年10月15日時点の市場価値を適切に示していると判断した。

住宅所有者らは、不動産価値の引き上げを求めるとともに、将来の弁護士費用、現在の法的費用、逸失事業収入の支払いも求めていた。

これらの請求も退けられた。裁判所は、それらがLand Acquisition Actで認められる補償の種類に含まれないか、証拠によって立証されていないと認定した。

Anderson判事は、将来の弁護士費用は同法上、補償項目として認められていないと述べた。また、事業収入の請求については、当該土地が住宅目的にのみ区画指定されており、そこでの商業利用は無許可だったため、認められないと判断した。

判事はさらに、請求人が不動産の市場価値にすでに織り込まれた損失について支払いを求める二重回収にも警鐘を鳴らした。

Anderson判事は判決で、Land Acquisition Actに基づく補償裁定に異議を申し立てる当事者は、法律に厳密に従い、証拠を提出し、請求を法律で認められた分類内に収めなければならないと強調した。

この判決は、土地取得事件で裁判所を補助する評価人に支払われる報酬についても懸念を示した。

Anderson判事は、法律が評価人の報酬を1日あたり20ドル以下に制限していると指摘した。同判事はその金額を「まったく不十分」とし、緊急の法改正が必要だと述べた。

裁判所は、この件の評価人らがその報酬を受け取る権利を放棄したことを記録し、判事はその対応に謝意を示した。

双方の証拠と主張を検討した結果、最高裁判所は、1,200万ドルの裁定額は不動産の強制取得に対する公正な補償であると判断し、異議を退けた。

Director of State Proceedingsの指示を受けたKristina JonesとKaressian GrayがCommissioner of Landsの代理人として出廷した。Brydson Campbellの指示を受けたEverton Dewarが住宅所有者らを代理した。